北京楼市,羞答答的小阳春?

2022/5/4 0:01:50

  在全国楼市持续低迷之际,北京等地却表现迥异。国家统计局日前公布的数据显示,北京房价呈现上涨的走势,且其涨幅在70个城市中位居前列。

  在当下的北京房地产市场中,谁在买房?今年金三银四时节,北京楼市成色如何?北京房价未来是涨是跌?

  3个月没开张,1个月卖了3套房

  张明在北京大型房产中介公司我爱我家(2.870, 0.01, 0.35%)工作。自去年12月以来,连续三个月,张明一套房子也没有卖出去,连带看也很少。

  入行三年的他听同行说过,此前在2008年、2012年、2017年年底,北京二手房市场持续低迷,很多人都没能熬过楼市寒冬。

  不过,今年3月以来,张明的带看量突然增长。

  最终的结果连张明也感到意外。3月份,张明及其团队卖出了3套房子;4月至今,他又卖出了2套房子。

  在北京二手房中介行业,3个月甚至半年没有卖出一套房子,都是这一行里常有的事。而2个月卖出了5套房子,显然十分难得。

  “在正常年份,每逢3、4月份,北京楼市往往会上演一波小阳春”,张明告诉中国新闻周刊,“今年3月以来,所在的大区已经成交了80套房子,还有不少在途单。”

  在我爱我家位于北京市丰台区的另一个门店里,店长向中国新闻周刊表示,3月份该门店卖出了10套房,比今年2月份上涨了近一倍。

  链家位于北京市朝阳区的一家门店里,多名置业顾问表示,他们店面3月份成交了8套房,环比涨幅超50%。

  二手房是当前北京楼市成交的主体,其中,链家和我爱我家的成交量之和,占到北京二手房市场的半壁江山以上。这些大型中介公司门店成交普涨的势头,与最新的楼市动态密切相关。

  统计数据显示,3月份,北京二手房成交18987套,环比今年2月份上涨107.3%;其中,二手住宅成交17085套,环比上涨106.8%。而且,自2021年8月份以来,北京二手房市场基本处于下滑中,这意味着,今年3月份北京二手房的交易量,创出了8个月来的新高。

  对此,首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊,近期北京楼市成交量在上涨,出现了一定的回暖势头。

  而据合硕地产机构监测显示,去年3月份,北京二手房成交24333套,这也是去年市场的峰值;去年4月至7月,北京二手房成交量均维持在2万套左右的高位。相比而言,今年3月份北京二手房同比下降22%,也低于去年4月至7月的成交量。

  合硕地产机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示,如果对比去年来看,今年3月份北京楼市呈现出企稳的态势。今年4月份,从目前的交易量看,预计全月二手住宅成交将保持在1.5万套左右,相比去年4月份2万套的水平,今年4月份也将处于相对企稳的状态。

  北京链家研究院市场分析师冷会表示,从单季度成交来看,今年一季度北京市二手住宅成交量为35000套,成交规模环比持平,成交均价小幅上涨,市场总体运行平稳。

  刚需推高了房价?

  赵秀池分析认为,“在稳楼市稳经济的背景之下,降准等利好政策陆续推出,楼市预期出现了一定的积极变化,部分需求开始入市”。

  冷会告诉中国新闻周刊,“今年市场恢复速度相比2021年三、四季度较快,其主要原因在于相较去年下半年,银行信贷额度充足,购房者批贷及放款速度均相对较快,从而加快市场周转,一定程度上扩大交易规模”。

  “其实更值得深入关注的,是楼市的需求结构”,赵秀池对中国新闻周刊表示,当前积极入市的主要就是刚需和改善性需求;某种程度而言,这就是在房住不炒的背景下,刚需集中释放。

  “当前北京楼市成交主力是刚需和刚改需求,这部分群体在市场中占比最高”,郭毅表示,相比于其他城市纷纷出台宽松的楼市调控政策,北京的楼市政策仍处于持续严控的状态,并没有出现宽松,所以当下购房人群的主力还是基于自身真实的居住需求,而选择入市购房。

  冷会表示,在北京市购房需求中,京内已有住房群体卖房改善的刚改人群占比高,这部分刚性改善需求比例远高于其他城市,其中包括品质改善、养老改善等多个类型。

  冷会进一步分析认为,由于北京市房价相对稳定,房屋购置资格获取困难,因此,对于投机型购房者而言,北京市住房套利空间少、套利周期长、杠杆撬动难,并非投机的理想选择,因此北京市投机购房者比例较低,绝大多数购房者均为真实居住需求驱动。

  不过,在这一需求背景之下,北京房价却呈现上涨的态势。

  国家统计局日前公布,3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,其中北京上涨0.4%;一线城市二手住宅环比上涨0.4%,其中北京上涨1.2%,涨幅在4个一线城市中居于前列。

  郭毅认为,在整体企稳的市场格局之下,区域板块之间可能会形成价格的分化,一些配套较好、产业布局好的区域,二手房价格会有所上涨,从而推动整体二手房价格存在上涨的机会。

  冷会也表示,北京市存在由于基础设施改善、区域品质提升等因素,导致局部地区存在价格小幅上行的可能性。

  从目前走访来看,北京大兴、顺义等郊区的房价呈现跌多涨少的态势,而城六区则是涨多跌少。以北京市大兴区黄村、观音寺等区域为例,不少二手房小区整体房价降幅达10%、甚至是20%,但东城、西城区的二手房小区,房价仍然比较坚挺,不少小区房价出现了一定的上涨。

  这种结构性上涨还体现在更多方面。作为一名近期换房的刚改需求,方先生对楼市有着独特的观察。从去年至今,方先生在一家APP上关注了50套大两居和三居室,这些房子从户型到价格,基本都适合他换房置业的需求。令他感到意外的是,除了3套房被业主撤回销售申请之外,其余47套房子全部都陆续成交了。

  对于房价走势,方先生直观地注意到,这47套房子一开始成交的是价位相对低一些的,随后是价位相对高一些的,但这些房子价格在挂牌期间并无太大变化,挂牌价往上报价的并不多。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平告诉中国新闻周刊,每个城市对外来人口的吸引力不一样,不同的城市,楼市会有着不同的供求关系。作为一线城市的北京,其外来人口较多,整体的购房需求仍然较大,这是北京等一线城市房价上涨的根本动力。

  后市会不会大涨大跌?

  郭毅表示,就后市而言,北京房价上涨的空间并不大,大概率将会以稳定为主。

  冷会表示,北京市具有高置换、强管控、低杠杆的市场特征,即购房人群以置换为主、政策定力强反馈快、总体杠杆率较低,绝大多数购房者均为真实居住需求驱动,用好用足现有政策工具能够有效控制房价上涨,总之,北京市出现全局性、大幅度价格涨跌的可能性较低。

  从目前来看,4月以来,北京楼市再次出现了一定的震荡。据北京链家研究院统计显示,截至目前,4月份成交规模预计有10%—20%的降幅。

  上述我爱我家门店店长表示,3月份全店成交了10套,但4月份截至目前只成交了6套。从张明的交易情况来看,4月份他的成交量也比3月份少了一套房。

  对此,冷会分析表示,主要原因是北京市疫情出现一定程度反复,房屋交易各环节均不同程度上受到疫情影响,整体交易节奏有所放缓,但预期相关需求可能会在疫后恢复释放,整体影响可控。

  “在目前的态势下,政策也应该有所放松,尤其要针对刚需和改善性需求,应出台相应的政策”,赵秀池表示。

  郭毅表示,从目前北京的调控政策来看,换房改善需求家庭其实面临着较大的购房困难,由于北京执行认房又认贷的政策,一部分改善换房家庭最高需承担80%的首付,这显然是一个较大的负担,也影响了更多自住需求的释放。

  连平告诉中国新闻周刊,政策面可依照“改善购房者预期—释放合理购房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供给”的方向和路径,精准施策。

  为此,他建议,在需求端,切实因城施策,改善住房需求,提供稳定的信贷支持,满足首次购房家庭贷款需求;大力发展住房租赁市场,加大保障性租赁住房金融支持。在金融端,创造宽松的金融环境,缓解房企现金流和债务压力。

  随着政策和市场的转变,投资投机性需求是否会入市?房价会不会快速上涨?

  对此,连平认为,政策面必须在坚持“房住不炒”的基础上,突出“因城施策”,北京等一线城市,包括重点二线城市对于违规购房行为要保持高压监管政策。

  赵秀池表示,北京楼市未来仍然会落实“房住不炒”的定位,目前市场上的投机炒作需求已较鲜见,未来投资性需求仍要谨慎。


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